马国经营商场的REIT

马国经营商场的REIT的云云企业中，从“过去”的业绩和市值，要找出优秀（A）的企业应该不难，但是能够称为卓越（A+）却是寥寥无几。虽然我们预测未来，而且过去优秀业绩不代表未来也能够优秀。如果能够挑出一些A+的REIT，至少在变化莫测的股市中，然后以合理价格买入，那么身为散户的我们，就拥有了一道无形的护城河，不会轻易受到损失。

大富豪随意的挑选了以下都是经营商场的REIT做分析：

首先要声明的是，从2013年开始做的分析，只是参考，不是绝对的答案。

在2013年，不管是高价或低价买入谷中城和百威年的股票，到了2017年，不包括股息，也能得到增值（capital gain）。

在这里我们不判断百威年最能增值，因为我们不知道在2013年的时候，为什么它的最高价只是1.17？

我们只是知道，在这段期间，谷中城和百威年的股票市值达到增值。

金字塔的股票价值，也有增值的现象，只是没有以上两位的特出而已。

金河（代表CMMT）与首邦（代表Hektar）就没有以上三位同样的命运了。如果从2015年开始实行GST开始，再加上巴生谷的商场日益竞争激烈，为何只是金河与首邦的市值会少过2013年？谷中城、百威年和金字塔的商场完全是处在巴生谷，为什么市值却能比2013年高呢？

*YTL REIT的加入，只是一时手痒，只看酒店的REIT，在这段期间的是否有任何不同。虽然如此，我个人是觉得YTL的增值主要原因是private placement造成股票大量增加，最终影响了市值。没有参与配股的散户，可能无法享有增值的好处。

谷中城、百威年和金字塔到底隐藏了什么秘密？让股票市值得到增长！


让我们来看它们的租金收入：

大富豪觉得，单从租金收入来看是无法解释为什么金河与首邦的股票市值下跌。金河的租金在2017年有一点下跌，首邦只是平淡，就这样它们的市值就少过2013年，完全抹去2014-2016的经营成果，这样的发展令人的印象深刻。

上图的EBT% （扣除产业管理、信托管理、利息支出的利润率），我们
隐约可以在2015年担心金河与首邦，甚至在2017年也有机会离开危险，不至于受到厉害的损失。

而百威年在2016年买入Damen与Intermark后，就看到了危险的讯号！
接着，它又在2018年买入Pavilion elite。是祸是福，真的要盯紧了。

而金字塔呢，没有什么可以补充的。

*谷中城是最棒的。

上图的Distribution/Revenue% （股息与租金比率）。
从租金之中，股东能得到多少股息？

金河在2015年就出现危险的讯号。

其余的都出现减少的讯号。

只有谷中城出现增加的讯号！

上图的自由现金/股息比率，谷中城绝对有能力派发股息。

反而其他的都是“硬谷”，派发过多的股息，意味着某部分的股息是借来的。若是如此，那么利息开销就会陆续增加。

要特别留意金字塔，至少这里的数字推翻了之前让人感觉良好的形象。

从上图来看，我们不能说金河管理层没有做工，为了保持竞争力，金河就不断的“改良”商场，动用的资金相等于10%市值。然而资产的增值（土地增值）只是等于投入的资金，*股票的市值却下跌。金河虽然勤劳，但是投入一元的资金只得到一元的土地的增值，还要承受股票市值的减少。

是金河的管理层不合格吗？我个人是觉得主要原因是“地点”差。
金河是优秀管理层敌不过地点的例子！

首邦的情形是，投入七千万资金改造商场，但是土地反而还要贬值两千七百万，真是赔了夫人还折兵，还要承受股票市值的减少的打击。
首邦是优秀管理层敌不过地点的例子！

金字塔的情形是，投入资金与土地增值打和，股票市值增加。

百威年就特别了，用了八千万改造商场，土地增值了5亿，而且股票市值又增加。

谷中城在这5年内只用了1千万，然而土地增值了2亿。
*如果根据百威年和金字塔的土地估值方法，谷中城的土地应该增值10亿！
这意味谷中城用了1千万就让土地增值了10亿！

所以我还是认为谷中城是最棒的。

谷中城从上市至今，没有任何併购，也就是说它的资产就只有MVM+TGM，够Original。所以我们可以说，MVM+TGM的卓越地点，所以土地增值了10亿。土地会增值，那是因为它能生产出等级的租金。



我们回到这个图，大富豪不确定黑盒子隐藏了什么秘密，造成谷中城得到这么好的业绩。不过这并不重要。

最重要的是，大富豪发掘了谷中城是最优秀，如果它能继续优秀，大富豪能用便宜的价格买入，那么大富豪就有很大的巴仙赚钱。