总回报

REIT要长期赚钱需要具足两个因缘：

1. 经济（economic、enterprise）
2. 情绪（emotion、speculation）

经济有两只脚：

1. 股息率
2. 股息成长率

情绪是市场先生的波动心情

譬如，大富豪的谷中城成本是1.55零吉，估计股息率大约是5.6%。
谷中城的地点不错，所以估计租金每年可以增加3%，估计明年的股息率可以达到5.76%（5.6%x1.03%）。

市场先生有点兴奋，将价格提高到1.70零吉，市场的股息率下跌至5.0%，如果租金每年增加3%，需要5年的复利，才能达到5.76%。换另外一个角度来算，如果租金5年复利3%，同样的5.76%股息率，股价会增加至1.70零吉。1.55零吉-1.70零吉，增加了9.6%。

谷中城的总投资回报是：

1. 股息率=5.6%
2. 股息成长率=3%
3. 情绪回报9.6%

           总结18.2%

但是，这只是数学而已，大富豪买入卖出大慨是4个月的时间，得到的股息大约是2.8%，由于短期持有所以没有股息成长率，情绪回报9.6%，总回报大约是12.4%。

谷中城的过程好像很童话，大富豪也觉得很幸运。
所以附上John Bogle的数据，再次检验。

1900-2009年，100年的数据显示，Standard & Poor的
                                    平均股息率=4.5%
盈利成长（估计股息同样成长）=4.3%
                                        情绪回报=0.3%

                                            总回报=9.1%

从这个数据，我们可以想象

1. 如果你投资公司提供了4-5%的股息，别以为自己很厉害，这只是100年的平均罢了。
2. 你的公司股息派发能力微弱，你需要认真考虑它的盈利增长是否可以顶替。
3. 4-5%的盈利增长，是一般的公司都能做到。如果你的公司做不到，是你的问题？还是公司出问题？
4. 短期之内，情绪可以无限；长期之间，情绪就无关紧要了。所以，投资要讲基础（股息、股息成长）。

所以这次大富豪是运气好，市场的情绪益了大富豪。